Opłata planistyczna – co to takiego?

Opłata planistyczna

Opłata planistyczna, nazywana również rentą planistyczną, jest to opłata wynikająca ze wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego. W takiej sytuacji właściciel lub użytkownik wieczysty, który zbywa nieruchomość, obowiązany jest uiścić jednorazową opłatę na rzecz gminy, która poniosła koszty uchwalenia bądź zmiany tego planu. Zasady naliczania opłaty określone zostały w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.). Roszczenie o jej zapłatę gmina może zgłaszać w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany obejmującego swymi ustaleniami przedmiotową nieruchomość (art. 37 ust 3 u.p.z.p.).

Przepisy u.p.z.p. mówią także o obowiązku stosowania odpowiednio regulacji dotyczących naliczania renty planistycznej również w odniesieniu do decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Jednakże, zgodnie z obowiązującymi stanem prawnym, stawka procentowa, na podstawie której naliczana jest opłata planistyczna może być określona jedynie w uchwale w sprawie planu miejscowego lub jego zmiany, co powoduje, że nie jest dopuszczalne naliczenie opłaty planistycznej w odniesieniu do ww. decyzji.

Przesłanki wymierzenia opłaty planistycznej

Powstanie obowiązku naliczenia opłaty planistycznej oraz jej wysokość zależą od kilku czynników, a mianowicie:

• uchwalenia lub zmiany planu miejscowego obejmującego daną nieruchomość,
• wysokości stawki procentowej opłaty określonej w planie miejscowym,
• zbycia prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego w ustawowo określonym czasie,
• wzrostu wartości zbywanej nieruchomości, będącego efektem wejścia w życie uchwalonego planu lub zmiany planu miejscowego.

Jeśli wszystkie warunki są spełnione, gmina jest zobowiązana do pobrania jednorazowej opłaty planistycznej i nie posiada uprawnień do rezygnacji z jej pobrania, a tym samym brak jest podstaw do umorzenia należności z tego tytułu.

Stawka opłaty planistycznej

Głównym warunkiem naliczenia opłaty planistycznej jest uchwalenie planu miejscowego lub jego zmiany, obejmującego nieruchomość, której opłata ma dotyczyć, a także ustalenie w tym planie stawki procentowej będącej podstawą naliczania wielkości opłat planistycznych (art. 15 ust. 2 pkt 12 u.p.z.p.). Plan miejscowy może zawierać różne wartości stawki procentowej, co pozwala na ich zróżnicowanie w zależności od przeznaczenia terenu. Ponadto, stawka procentowa musi być wyższa niż 0%, aby nie naruszać intencji ustawodawcy dotyczącej podstawy naliczania opłat planistycznych.

Zbycie nieruchomości

W kontekście określenia wysokości opłaty planistycznej, pojęcie zbycia nieruchomości obejmuje swoim zakresem każdą czynność prawną o charakterze ekwiwalentnym, odpłatnym, materializującym przysporzenie majątkowe powstałe w związku z uchwaleniem lub zmianą planu. Jednym z warunków naliczenia opłaty planistycznej jest m.in. fakt, że nieruchomość, której wartość wzrosła w wyniku uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, została zbyta w okresie od podjęcia uchwały w sprawie planu miejscowego lub jego zmiany (art. 36 ust. 4 u.p.z.p.), ale przed upływem 5 lat od momentu wejścia w życie przepisów planu miejscowego lub jego zmiany (art. 37 ust. 4 u.p.z.p.). W tym okresie wójt/burmistrz/prezydent miasta jest zobligowany do wszczęcia z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty planistycznej. Jest to maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie, nie zaś termin wydania decyzji określającej wysokość opłaty, co wynika z art. 37 ust. 3 i 4 w zw. z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., który określa jedynie termin zgłaszania roszczeń w przedmiocie opłaty, nie określając żadnych regulacji odnośnie do terminu wydania decyzji w tej sprawie. Upływ tego terminu skutkuje brakiem podstaw wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia wysokości opłaty planistycznej.

Wzrost wartości nieruchomości i wysokość opłaty planistycznej

Podstawą do nałożenia opłaty planistycznej jest wzrost wartości nieruchomości, który należy rozumieć jako różnicę pomiędzy wartością tej nieruchomości przed i po uchwaleniu planu miejscowego lub jego zmiany. W przypadku renty planistycznej cena transakcyjna nie jest podstawą określenia wysokości opłaty, która stosownie do przepisów u.p.z.p. jest pochodną obiektywnego wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie ze znowelizowanymi przepisami u.p.z.p., obowiązującymi od 24 września 2023 r., opłata za wzrost wartości nieruchomości ustalana jest na dzień zbycia nieruchomości. Natomiast wzrost wartości nieruchomości – zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. – jest różnicą między wartością nieruchomości ustaloną na podstawie przeznaczenia terenu według nowego lub zmienionego planu miejscowego, a jej wartością określoną na podstawie:

• przeznaczenia terenu według planu obowiązującego przed jego zmianą,
• faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem planu.

W kontekście zasad określania wartości nieruchomości oraz kwalifikacji osób do ich wyceny ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odsyła do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.), o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej. Oszacowanie wartości nieruchomości dokonywane jest przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządza wycenę w formie operatu szacunkowego.

Ustalenie wysokości opłaty planistycznej następuje w formie decyzji administracyjnej, która winna spełniać wymogi określone przez przepisy ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (k.p.a.) i jest podejmowana na podstawie m.in. operatu szacunkowego, który podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód zebrany w sprawie, . stosownie do przepisów k.p.a. Oceny tej dokonuje organ wydający decyzję, na którym spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla właściwego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Ocena taka może być dokonywana pod względem formalnym, czyli badane jest np. czy operat taki został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej jest dopuszczalne w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, np. jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe.

Luka planistyczna

Przy obliczaniu wysokości opłaty planistycznej należy uwzględnić treść art. 87 ust. 3a u.p.z.p., który ma zastosowanie w sytuacji wystąpienia luki planistycznej, czyli sytuacji gdy utraciły moc plany miejscowe uchwalone przed 1 stycznia 1995 r. (stare plany), a gmina nie uchwaliła jeszcze nowego planu miejscowego. Wówczas przepisu art. 37 ust. 1 u.p.z.p. nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnianiu przeznaczenia terenu ustalonego w starym planie miejscowym jest większa niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości w okresie trwania luki planistycznej. W takiej sytuacji opłata planistyczna naliczana jest od różnicy między wartościami nieruchomości wynikającymi z ustaleń starego i nowego planu miejscowego, a nie bierze się pod uwagę faktycznego wykorzystania nieruchomości w trakcie trwania luki planistycznej.